Immobilien-Exposé: Was hineingehört, was Käufer wirklich liest
Die meisten Exposés zählen auf, was eine Immobilie hat. Käufer entscheiden aber danach, wie es sich anfühlt, dort zu wohnen – und danach, ob sie dem Text glauben. Beides lässt sich lernen. Der rechtliche Teil ist sogar Pflicht, und er hat sich gerade in beiden Ländern geändert.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlage: EAVG 2012 i.d.F. BGBl. I Nr. 38/2026 (Österreich) und Gebäudemodernisierungsgesetz, vormals GEG (Deutschland) · Von Ronny Kühn
Kurz beantwortet: Was gehört in ein Exposé?
Ein Pflichtteil und ein Verkaufsteil. Pflicht sind die Energiekennwerte – in Österreich seit 1. Juli 2026 HWB, Endenergiebedarf und Energieeffizienzklasse, in Deutschland Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Der Verkaufsteil beantwortet die zwölf Fragen, die Interessenten sonst per Mail stellen: Betriebskosten, Heizkosten, Rücklage, Sanierungsstand, Lärm, Parkplatz, Anbindung. Ein Exposé, das diese Fragen beantwortet, spart dir die Hälfte der Besichtigungen – nämlich die aussichtslosen.
Die Pflichtangaben – und was sich gerade geändert hat
Das ist der Teil, bei dem Fehler Geld kosten, und ausgerechnet hier ist gerade viel in Bewegung. Beide Länder haben ihre Regeln binnen sechs Wochen geändert. Wer eine Vorlage von vor dem Sommer benutzt, inseriert nach altem Recht.
Bis Juni 2026 mussten Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor im Inserat stehen – die bekannte Zeile „HWB 22, fGEE 0,93“. Mit der EAVG-Novelle 2026 ist der fGEE als Inseratspflicht entfallen. An seine Stelle treten der Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse.
Übergang: Bei Energieausweisen, die noch nach altem Recht ausgestellt wurden, dürfen weiterhin HWB und fGEE angegeben werden. Beides nebeneinander ist kein Fehler – nur das Weglassen der neuen Kennwerte bei einem neuen Ausweis.| Österreich – seit 1. Juli 2026 | Deutschland – § 87 GModG |
|---|---|
| Heizwärmebedarf (HWB) | Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch) |
| Endenergiebedarf (EEB) | Endenergiewert |
| Gesamtenergieeffizienzklasse | Wesentliche Energieträger der Heizung |
| fGEE entfällt | Baujahr laut Ausweis |
| Energieeffizienzklasse | |
| Bis 1.450 € je Verstoß (§ 9 Abs 1 EAVG) | Bis 10.000 € (§ 108 GModG) |
Zwei Dinge, die dabei gern übersehen werden. Erstens: In Deutschland heißt das Gebäudeenergiegesetz seit 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Inhaltlich sind die Pflichtangaben nach § 87 unverändert geblieben, aber wer noch „nach GEG“ schreibt, zitiert ein Gesetz, das so nicht mehr heißt. Zweitens: Der Energieausweis-Teil des GModG mit neuen Mustern und erweiterten Pflichtangaben greift erst rund ein halbes Jahr nach Verkündung – also voraussichtlich Anfang 2027. Da kommt die nächste Änderung.
Wer haftet? In Österreich trifft die Pflicht Verkäufer beziehungsweise Bestandgeber und Makler. Ein Makler ist entschuldigt, wenn er den Auftraggeber nachweislich auf die Pflicht hingewiesen und erfolglos zur Bekanntgabe aufgefordert hat – deshalb schriftlich anfordern und die Antwort aufheben. In Deutschland nennt § 87 den Makler ausdrücklich mit. Die Pflicht entfällt nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige noch gar kein Ausweis vorliegt, etwa beim Neubau vor Fertigstellung.
Der Aufbau: sieben Bausteine
Ein Exposé ist keine Merkmalsliste, sondern eine Dramaturgie. Die Reihenfolge entscheidet mit, ob jemand bis zum Preis liest.
Titelseite mit einem echten Satz
Ein Foto, die Eckdaten, ein Satz. Nicht „Schöne 3-Zimmer-Wohnung“, sondern das, was diese Immobilie von den anderen vierzig im Portal unterscheidet. Wenn dir dieser Satz nicht einfällt, hast du die Immobilie noch nicht verstanden.
Eckdaten auf einen Blick
Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Bezugstermin, Preis, Betriebskosten. In einem Block, nicht über drei Seiten verteilt. Wer den Preis suchen muss, wird misstrauisch.
Die Beschreibung
Hier passiert die eigentliche Arbeit. Ein Rundgang in der Reihenfolge, in der man die Wohnung auch betritt – nicht nach Quadratmetern sortiert. Details dazu weiter unten unter Was Käufer anspricht.
Lage und Umgebung
Konkret statt werblich. „Ruhige Lage“ glaubt niemand. „Die Straße ist eine Sackgasse mit acht Häusern“ glaubt jeder. Entfernungen in Gehminuten, nicht in Kilometern.
Ausstattung und Zustand
Mit Jahreszahlen. „Heizung neu“ ist wertlos, „Gasbrennwerttherme, 2021 getauscht“ ist ein Argument. Was nicht saniert ist, gehört ebenfalls hinein – siehe unten.
Grundriss und Bilder
Der Grundriss ist das meistbetrachtete Element eines Exposés, noch vor den Fotos. Ohne Grundriss entsteht der Verdacht, dass es etwas zu verbergen gibt.
Pflichtangaben und Kontakt
Energiekennwerte, Provision, Ansprechpartner mit Erreichbarkeit. Am Ende, aber vollständig – siehe Pflichtangaben.
Was Käufer anspricht
Der häufigste Fehler ist nicht schlechtes Deutsch. Es ist die Verwechslung von Merkmal und Nutzen. Ein Merkmal ist, was da ist. Ein Nutzen ist, was es für das Leben des Käufers bedeutet. Menschen kaufen keine Quadratmeter, sie kaufen einen Alltag.
| So steht es meistens da | So wird ein Argument daraus |
|---|---|
| Südbalkon vorhanden | Der Balkon zeigt nach Südwesten – im Juni sitzt man hier bis halb neun in der Sonne. |
| Ruhige Lage | Die Straße ist eine Sackgasse mit acht Häusern. Durchzugsverkehr gibt es keinen. |
| Gute Anbindung | Straßenbahn 4 in sechs Gehminuten, damit 14 Minuten bis zum Hauptplatz. |
| Gepflegter Zustand | Fenster 2019 getauscht, Bäder 2022 saniert, Dach zuletzt 2015 geprüft. |
| Familienfreundlich | Volksschule und Kindergarten liegen im selben Block, beide ohne Straßenüberquerung erreichbar. |
| Viel Stauraum | Abstellraum mit 6 m² plus Kellerabteil – der Keller fasst zwei Fahrräder und die Winterreifen. |
Die rechte Spalte ist nicht blümiger, sie ist konkreter. Das ist der ganze Trick. Adjektive kann jeder behaupten, Zahlen und Beobachtungen nicht. Und weil sie überprüfbar sind, wirken sie ehrlich – auch bei allem anderen, was im Exposé steht.
Schwächen gehören hinein
Das fällt den meisten am schwersten und wirkt am stärksten. Kein Aufzug im dritten Stock, Baujahr 1974, Stellplatz nur gemietet – wer das verschweigt, erfährt es bei der Besichtigung und verliert dort den Interessenten und das Vertrauen. Wer es hineinschreibt, bekommt weniger Anfragen, aber die richtigen.
Und Schwächen lassen sich einordnen, ohne sie schönzufärben: „Kein Aufzug – das drückt die Betriebskosten spürbar, die Monatsabrechnung liegt bei 2,10 € je Quadratmeter.“ Das ist keine Ausrede, das ist der tatsächliche Zusammenhang.
Ein Exposé ist Werbung, aber keine folgenlose. Angaben zu Fläche, Baujahr, Sanierungen oder Nutzbarkeit können als zugesicherte Eigenschaft gelten und Gewährleistungsansprüche auslösen. Besonders heikel: ausgebaute Dachböden ohne Widmung, Wintergarten ohne Baubewilligung, „Wohnfläche“ inklusive Balkon.
Jede Zahl aus einer Unterlage nehmen, nicht aus dem Gedächtnis – und die Quelle im Exposé nennen: „Wohnfläche laut Nutzwertgutachten“.Die zwölf Fragen, die ohnehin kommen
Jede dieser Fragen erreicht dich als Mail, wenn sie im Exposé nicht beantwortet ist. Zwölf Zeilen im Dokument ersparen dir zwölf Mailwechsel pro Interessent.
- Wie hoch sind die Betriebskosten im Monat – und was ist darin enthalten?
- Was kostet das Heizen im Jahr, nach echter Abrechnung?
- Wie hoch ist die Rücklage der Eigentümergemeinschaft?
- Sind Sanierungen beschlossen oder absehbar – Dach, Fassade, Lift?
- Wie ist die Wohnung ausgerichtet, wann kommt Sonne?
- Wie laut ist es – Straße, Bahn, Lokal, Schule?
- Gibt es einen Parkplatz, gehört er dazu oder ist er gemietet?
- Welche Heizung, welches Baujahr, wann zuletzt gewartet?
- Wie schnell ist das Internet tatsächlich?
- Ab wann ist der Bezug möglich?
- Ist die Immobilie vermietet, und wenn ja, bis wann?
- Wie hoch sind Provision und Nebenkosten in Summe?
Was je nach Verkäufer anders ist
Privatverkauf
Du verkaufst vermutlich einmal im Leben, und es ist die größte Summe, um die es je gehen wird. Zwei Dinge unterscheiden dich vom Profi. Du kennst die Immobilie besser als jeder Makler – das ist dein Vorteil, denn die konkreten Details aus der Tabelle oben hast du im Kopf. Und dir fehlt der Vergleich: Du weißt nicht, was an deinem Haus üblich und was besonders ist.
Der teuerste Fehler beim Privatverkauf ist nicht der zu hohe Preis, sondern das unvollständige Exposé. Es führt zu Besichtigungstourismus: zwölf Termine, aus denen elf nichts werden, weil die Leute erst vor Ort erfahren, dass es keinen Lift gibt. Beantworte die zwölf Fragen, und es werden vier Termine mit ernsthaften Interessenten.
Makler
Dein Problem ist nicht das einzelne Exposé, sondern die Serie. Vierzig Objekte im Jahr, und jedes soll gut sein, ohne dass du jedes Mal von vorn anfängst. Das löst man mit einem Gerüst plus Pflichtblock: Aufbau und Rechtsangaben stehen fest, variabel ist nur die Beschreibung.
Der Pflichtblock ist dabei die eigentliche Absicherung. In Deutschland ist ein fehlender Energiekennwert nicht nur ein Bußgeld, sondern ein Abmahnrisiko – und Abmahnungen kommen selten einzeln, weil sie aus Portallisten heraus versandt werden. Wer den Block einmal richtig baut und zentral pflegt, hat bei jeder Gesetzesänderung genau eine Stelle zu ändern statt vierzig.
Bauträger und Projektentwickler
Hier ist die Aufgabe eine andere: ein Auftritt, viele Einheiten. Die Versuchung ist ein Serienbrief, bei dem sich nur Wohnungsnummer und Quadratmeter ändern – und genau das merken Interessenten sofort.
Die Lösung ist ein zweistufiger Aufbau: ein Projektteil, der für alle Einheiten gleich ist (Lage, Architektur, Ausstattungsstandard, Bauzeitenplan, Ablauf bei Sonderwünschen), und ein Einheitenteil, der pro Wohnung wirklich individuell ist – Ausrichtung, Ausblick, Grundrissbesonderheit, Freifläche. Beim Verkauf ab Plan ersetzt der Text, was man noch nicht besichtigen kann. Das ist anspruchsvoller als die Beschreibung einer fertigen Wohnung, nicht einfacher.
Exposé-Texte mit KI: was geht und was nicht
Seit es KI-Werkzeuge für Exposés gibt, ist die Frage berechtigt. Die ehrliche Antwort: Für den ersten Entwurf, für Formulierungsvarianten und dafür, aus Stichpunkten ganze Sätze zu machen, sind sie wirklich nützlich.
Was sie nicht können: Sie waren nicht vor Ort. Sie wissen nicht, dass die Sackgasse acht Häuser hat, dass die Sonne bis halb neun auf den Balkon fällt, dass die Volksschule ohne Straßenüberquerung erreichbar ist. Genau diese Beobachtungen sind aber der Unterschied zwischen einem Text, der verkauft, und einem, der wie alle anderen klingt. Ohne solche Angaben füllt ein Sprachmodell die Lücke mit Adjektiven – oder erfindet Details.
Praktisch heißt das: Du lieferst die Beobachtungen, die KI formuliert sie aus. Nicht umgekehrt. Und die Pflichtangaben sowie jede Zahl zu Fläche, Baujahr und Zustand prüfst du von Hand gegen die Unterlagen – eine erfundene Quadratmeterzahl ist kein Stilproblem, sondern ein Haftungsproblem.
Wie man Sprachmodelle so anleitet, dass sie beim Sachverhalt bleiben, steht unter KI-Tutorials.
Lieber abgeben? Diese Seite zeigt, wie es geht. Manchmal ist die Frage aber nicht, wie es geht, sondern wer es macht – weil der Termin näher rückt oder weil das Objekt zu wichtig ist für einen Versuch. Exposés schreibe ich auch im Auftrag, nach Briefing und mit Pflichtangaben auf aktuellem Stand. Schreib mir kurz, worum es geht.
Häufige Fragen
Quellen
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) in der Fassung der Novelle BGBl. I Nr. 38/2026, in Kraft seit 1. Juli 2026 – Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), vormals Gebäudeenergiegesetz – § 87 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, § 108 Bußgeldvorschriften; verkündet 28. Juli 2026, in Kraft seit 29. Juli 2026
- Informationsportal des Bundes zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG-Infoportal)
- Wirtschaftskammer Österreich und Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI): Praxisübersichten zur Informationspflicht in Medien
Rechtsstand und Grenzen dieser Seite: August 2026. Diese Seite erklärt Aufbau und Pflichtangaben und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich sind die Gesetzestexte und die Auskunft der zuständigen Stelle. Zwei Hinweise in eigener Sache: Beide Regelwerke haben sich im Sommer 2026 geändert, und viele Fach- und Kammerseiten waren bei der Recherche noch nicht nachgezogen. Prüfe vor der Veröffentlichung eines Inserats den aktuellen Stand – in Deutschland ist für Anfang 2027 bereits die nächste Änderung angekündigt.
RK
Ronny Kühn
Ich bin kein Jurist und kein Makler. Was ich kann, ist erkennen, was eine Immobilie besonders macht, und es so aufschreiben, dass es jemand anderes auch sieht. Die meisten Exposés scheitern nicht am Objekt, sondern daran, dass niemand hingesehen hat.